Kúpa pozemku má na Slovensku ustálený postup: overenie, dohoda s predávajúcim, kúpna zmluva, zaplatenie cez úschovu a vklad do katastra. Väčšina problémov nevzniká pri papieroch, ale preto, že kupujúci zaplatí zálohu skôr, než pozemok overí. Tento návod ide v poradí, v akom kroky robíte.
1. Overte pozemok ešte pred zálohou
Z inzerátu si zistite katastrálne územie a číslo parcely. Na katastrálnom portáli si pozrite informatívny list vlastníctva: kto je vlastník, či predávajú všetci spoluvlastníci, aký je druh pozemku a čo je v časti C (ťarchy). Potom overte územný plán obce, prístupovú cestu, siete, ochranné pásma a prírodné riziká. Celý zoznam je v návode Ako overiť pozemok pred kúpou, ťarchy vysvetľuje článok Ťarcha na pozemku.
2. Rezervácia, záloha a zmluva o budúcej zmluve
Predávajúci alebo realitná kancelária často žiada rezervačný poplatok alebo zálohu. Zálohu platíte až po overení listu vlastníctva a písomne si dohodnite, kedy sa vracia, napríklad ak sa ukáže ťarcha, o ktorej predávajúci nepovedal, alebo ak obec potvrdí, že stavať sa nedá. Keď kúpa závisí od hypotéky alebo od stanoviska obce, hodí sa zmluva o budúcej kúpnej zmluve s týmito podmienkami a s termínom, do kedy sa kúpna zmluva podpíše.
3. Financovanie
Pri hypotéke banka zvyčajne chce znalecký posudok pozemku a zriadi si na ňom záložné právo. Aj pri kúpe za hotovosť si dohodnite, odkiaľ a kedy peniaze pôjdu predávajúcemu. Ak je na pozemku záložné právo banky predávajúceho, jeho úver sa spravidla splatí priamo z kúpnej ceny a banka potom vydá súhlas s výmazom.
4. Kúpna zmluva na pozemok
Aby kataster zmluvu zapísal, musí byť písomná, v štátnom alebo českom jazyku a bez chýb v písaní a počítaní (§ 42 katastrálneho zákona). Musí obsahovať:
- Účastníkov: pri fyzickej osobe meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt, pri firme názov, sídlo a IČO.
- Právny úkon a jeho predmet, miesto a čas podpisu.
- Nehnuteľnosť: katastrálne územie, parcelné číslo, či ide o parcelu registra C alebo E, druh pozemku a výmeru. Pri spoluvlastníctve aj podiel zlomkom.
- Kúpnu cenu a spôsob jej zaplatenia.
Podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený (u notára alebo na matrike). To neplatí, ak je zmluva vo forme notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát (§ 42 ods. 3). Ak sa predáva len časť pozemku, k zmluve patrí geometrický plán, ktorý novú parcelu vytvorí.
- Vyhlásenie predávajúceho o ťarchách a jeho povinnosť zabezpečiť výmaz tých, ktoré sa nemajú preniesť.
- Spôsob zaplatenia cez úschovu a podmienku, že peniaze sa uvoľnia až po vklade.
- Čo sa stane, ak kataster vklad zamietne alebo konanie zastaví: kto zmluvu opraví a kedy sa vracajú peniaze.
- Odovzdanie pozemku a kto platí poplatky za vklad, osvedčenie podpisov a úschovu.
5. Zaplatenie cez úschovu
Kúpnu cenu je bezpečné zložiť do notárskej, advokátskej alebo bankovej úschovy. Predávajúci dostane peniaze až vtedy, keď kataster povolí vklad v prospech kupujúceho. Kupujúci tak neplatí za pozemok, ktorý ešte nevlastní, a predávajúci má istotu, že peniaze existujú.
6. Návrh na vklad do katastra
Návrh na vklad podáva na katastrálny odbor okresného úradu podľa polohy pozemku ktorýkoľvek účastník zmluvy, v listinnej podobe alebo elektronicky s kvalifikovaným elektronickým podpisom. Prikladá sa podpísaná zmluva v dvoch vyhotoveniach (§ 30 ods. 4 katastrálneho zákona). Vlastníkom sa stávate dňom vkladu, teda keď okresný úrad vklad povolí (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
| Konanie | Lehota | Poplatok listinne | Poplatok elektronicky |
|---|---|---|---|
| Bežné | do 30 dní | 100 € | 50 € |
| Urýchlené (na žiadosť) | do 15 dní | 300 € | 150 € |
| Zmluva vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom | do 20 dní | 100 € | 50 € |
Ak úrad v urýchlenej lehote nerozhodne, vráti rozdiel poplatku. Ak pred podaním vyplníte elektronické oznámenie o návrhu na vklad (§ 30 ods. 3 katastrálneho zákona), poplatok sa zníži o 15 €. Keď má zmluva nedostatky, úrad konanie preruší a vyzve na ich odstránenie. Čas prerušenia sa do lehoty nepočíta. Chyby v písaní a počítaní sa po podaní návrhu opravujú len dodatkom k zmluve.
7. Po vklade: odovzdanie a daň
- Odovzdanie pozemku podľa zmluvy, ideálne s protokolom a fotkami hraníc.
- Daň z nehnuteľností: povinnosť vzniká 1. januára roka nasledujúceho po kúpe. Priznanie podáte obci do 31. januára toho roka (§ 99a zákona č. 582/2004 Z. z.).
- Predávajúci platí daň z príjmu z predaja, ak pozemok vlastnil menej ako päť rokov (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.). Daň z prevodu nehnuteľností sa na Slovensku neplatí.
- Prípojky a stavba: s novým listom vlastníctva žiadate správcov sietí o vyjadrenia a pripravujete projekt.