Ťarcha na pozemku znamená, že niekto iný než vlastník má k pozemku nejaké právo, alebo že vlastník s ním nemôže voľne nakladať. Pri kúpe je to najdôležitejšia časť listu vlastníctva: niektoré ťarchy zmiznú výmazom, iné zostanú navždy a určia, kde a čo môžete postaviť.
Kde ťarchy nájdete
List vlastníctva má tri časti: A nehnuteľnosti (parcely, druh pozemku, výmera), B vlastníkov a ich podiely a C ťarchy. Pri každej ťarche je uvedené, v čí prospech je zapísaná a na základe akej listiny (zmluva, rozhodnutie, zákon). Ak je v časti C „Bez zápisu“, žiadna ťarcha zapísaná nie je. Neznamená to však, že pozemok nemá žiadne obmedzenia, pozri časť o vedeniach nižšie.
Druhy tiarch a čo znamenajú pre kupujúceho
| Zápis | Čo znamená | Po kúpe |
|---|---|---|
| Vecné bremeno (in rem) | Vlastník musí niečo strpieť, zdržať sa alebo konať v prospech vlastníka iného pozemku, napríklad prechod a prejazd. | Prechádza na kupujúceho |
| Vecné bremeno (in personam) | Právo patrí konkrétnej osobe, napríklad doživotné užívanie pre rodiča predávajúceho. | Trvá, kým osoba žije alebo kým sa nezruší |
| Záložné právo | Pozemok zabezpečuje dlh, najčastejšie hypotéku predávajúceho. | Pôsobí voči kupujúcemu, treba ho vymazať |
| Exekučné záložné právo | Záložné právo zriadené exekútorom pre dlh vlastníka. | Pôsobí voči kupujúcemu, treba ho vymazať |
| Predkupné právo (vecné) | Pri predaji treba pozemok najprv ponúknuť oprávnenému. | Platí aj pre nástupcov kupujúceho |
| Poznámka | Upozornenie, napríklad na súdny spor alebo začatú exekúciu. | Treba zistiť, čo za ňou je |
Vecné bremeno na pozemku
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka v prospech niekoho iného tak, že musí niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať (§ 151n Občianskeho zákonníka). Vzniká písomnou zmluvou, rozhodnutím úradu, dedením alebo zo zákona a do katastra sa zapisuje (§ 151o). Typické príklady pri pozemkoch:
- Právo prechodu a prejazdu v prospech suseda: cez váš pozemok musí mať prístup, takže túto časť nezastavíte ani neoplotíte bez brány.
- Uloženie a prevádzkovanie vedenia (elektrina, plyn, voda, kanalizácia): v páse vedenia nesmiete stavať a správca má právo vstupu.
- Doživotné užívanie pre konkrétnu osobu: pozemok kúpite, ale užívať ho môže niekto iný.
Naopak, vecné bremeno vo váš prospech na susednom pozemku je výhoda. Napríklad zapísané právo prechodu cez cestnú parcelu suseda zaručuje prístup k pozemku. Viac v článku Prístupová cesta a inžinierske siete.
Ťarcha na pozemku a siete
Prevádzkovatelia elektrických a plynárenských sietí majú k cudzím pozemkom zákonné vecné bremená (§ 11 ods. 8 zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike). Vznikajú zo zákona, do katastra sa zapisujú záznamom a staršie vedenia zapísané často nie sú. K tomu platia ochranné pásma, ktoré v liste vlastníctva nie sú vôbec. Prázdna časť C teda neznamená, že cez pozemok nevedie vedenie. Overíte to na mape a vyjadrením správcu siete. Šírky pásiem sú v článku Ochranné pásma na pozemku.
Záložné právo a exekúcia
Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká zápisom v katastri (§ 151e ods. 2) a pri predaji pôsobí voči nadobúdateľovi (§ 151h). Kto kúpi pozemok so záložným právom, musí strpieť, že ho veriteľ predá, ak predávajúci dlh nesplatí. Bežné riešenie: časť kúpnej ceny ide z úschovy priamo banke predávajúceho, banka vydá potvrdenie o splatení a súhlas s výmazom a výmaz sa navrhne spolu s vkladom.
Pri exekúcii je situácia vážnejšia. Po doručení upovedomenia o začatí exekúcie nemožno s majetkom nakladať bez písomného súhlasu exekútora. Predaj bez neho je platný, ale voči veriteľovi neúčinný (§ 61d Exekučného poriadku), takže pozemok môže byť v exekúcii predaný aj po kúpe. Bez písomného súhlasu exekútora a vyriešenia dlhu nekupujte.
Ako ťarchy overiť
- Na katastrálnom portáli si podľa katastrálneho územia a čísla parcely pozrite informatívny list vlastníctva, časť C.
- Pri každom zápise zistite, v čí prospech je a z akej listiny. Pri vecnom bremene si vyžiadajte zmluvu alebo geometrický plán, ktorý určuje jeho rozsah.
- Pri záložnom práve a exekúcii žiadajte od predávajúceho potvrdenie o výške dlhu a postup výmazu.
- Na mape overte vedenia a ochranné pásma, aj keď v časti C nič nie je.