Ako Parcelník preveruje pozemok

Parcela, hranica a kataster

Ktorá parcela to je, aká je veľká a aký je druh pozemku?

Zdroj

• ÚGKK SR – INSPIRE parcely registra C
• ÚGKK SR – mapa registra E (ESKN)
• ÚGKK SR – katastrálna mapa (druh pozemku, zastavané územie)

Čo vyhodnocujeme

Parcelu vyhľadáme podľa katastrálneho územia a čísla alebo adresy, načítame jej hranicu a výmeru. Druh pozemku a polohu v zastavanom území čítame z mapovej služby katastra bez mien vlastníkov.

Obmedzenia

Katastrálna mapa nie je vytýčenie v teréne. Parcela registra E nemusí mať zhodnú hranicu s užívaním. Výmera z mapy sa môže líšiť od výmery v liste vlastníctva.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Všetky balíky

Viac v Poradni: Register C a E: aký je rozdiel a na čo si dať pozor pri kúpe

List vlastníctva a ťarchy

Kto je vlastník a sú na pozemku vecné bremená, záložné práva či exekúcie?

Zdroj

• Kataster nehnuteľností (výpis z listu vlastníctva)

Čo vyhodnocujeme

List vlastníctva získa a priloží operátor. Pri návrhu výkladu ťarchy môže pomôcť jazykový model, ale len nad časťami A a C bez mien a nič sa nedostane do reportu bez kontroly operátora.

Obmedzenia

Ide o stav k dátumu výpisu. Report nenahrádza právnu kontrolu zmluvy; vecné bremená mimo katastra (napríklad nezapísané dohody) nevidí.

Aktuálnosť

Výpis k dátumu uvedenému v prílohe.

V balíku

Základné preverenie, Kompletný audit

Viac v Poradni: Kúpa pozemku: čo preveriť pred podpisom zmluvy (kontrolný zoznam)

Územný plán obce

Má obec územný plán a čo dovoľuje na parcele?

Zdroj

• Register územnoplánovacej dokumentácie (stavebnyurad.info)
• Mapové služby územných plánov obcí, ak ich obec zverejňuje

Čo vyhodnocujeme

Overíme, či má obec evidovanú územnoplánovaciu dokumentáciu. V Kompletnom audite čítame regulatívy pre blok, v ktorom parcela leží, ak ich obec publikuje v mapovej službe; inak ich operátor dohľadá v dokumente obce.

Obmedzenia

Register nemusí obsahovať najnovšie zmeny a doplnky. Záväzné je len stanovisko orgánu územného plánovania; report netvrdí, že stavba je povolená.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Rýchly prehľad (evidencia), Kompletný audit (regulatívy)

Viac v Poradni: Je pozemok stavebný? Územný plán, druh pozemku a vyňatie z pôdy

Záplavy

Zasahuje parcela do záplavového územia?

Zdroj

• Slovenský vodohospodársky podnik – mapy povodňového ohrozenia Q5 až Q1000

Čo vyhodnocujeme

Hranicu parcely porovnáme so záplavovými zónami Q5, Q10, Q50, Q100 a Q1000 a zmeriame vzdialenosť k najbližšej.

Pravidlo semaforu

• Riziko: Parcela zasahuje do zaplavovaného územia pri Q100.
• Pozor: Parcela zasahuje do Q1000 alebo je do 50 m od Q100.
• V poriadku: Parcela nezasahuje do mapovaných záplavových území.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Mapy existujú len pre vodné toky, pre ktoré boli spracované. Lokálne prívalové povodne a vzdutie podzemnej vody nezachytávajú.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky; mapy aktualizuje SVP v cykloch smernice o povodniach.

V balíku

Všetky balíky

Viac v Poradni: Záplavové územie Q100: čo znamená pre stavbu a hypotéku

Svahové deformácie (zosuvy)

Je na parcele alebo pri nej evidovaný zosuv?

Zdroj

• ŠGÚDŠ – Atlas svahových deformácií

Čo vyhodnocujeme

Hľadáme evidované deformácie do 1 km od parcely s typom, aktivitou a vzdialenosťou.

Pravidlo semaforu

• Riziko: Parcela zasahuje do deformácie alebo je do 50 m od aktívnej.
• Pozor: Deformácia do 200 m od parcely.
• V poriadku: V blízkosti nie je evidovaná deformácia.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Atlas vznikol mapovaním; nezaznamenaná deformácia neznamená stabilitu svahu. Nenahrádza inžinierskogeologický prieskum.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Všetky balíky

Viac v Poradni: Sklon pozemku, zosuvy a geológia: ako odhadnúť riziko pred kúpou

Sklon a terén

Je pozemok rovina alebo svah a aký veľký?

Zdroj

• ÚGKK SR – digitálny model reliéfu DMR 5.0

Čo vyhodnocujeme

Výšky vzorkujeme v mriežke po celej parcele (pri veľkých parcelách redšie) a počítame priemerný a najväčší sklon v percentách a orientáciu svahu.

Pravidlo semaforu

• Riziko: Najväčší sklon časti parcely nad 35 %.
• Pozor: Priemerný sklon parcely 12 % a viac.
• V poriadku: Parcela je prevažne rovinatá.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Model reliéfu zachytáva terén bez budov a vegetácie; nedávne terénne úpravy a navážky nemusí obsahovať. Prahy 12 % a 35 % sú pravidlá Parcelníka, nie zákonné hodnoty.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky; DMR 5.0 vznikol z leteckého laserového skenovania.

V balíku

Všetky balíky (semafor), Základné preverenie (hodnoty)

Viac v Poradni: Sklon pozemku, zosuvy a geológia: ako odhadnúť riziko pred kúpou

Pohyb terénu zo satelitov

Klesá alebo sa hýbe terén v mieste parcely?

Zdroj

• Copernicus EGMS Ortho, vertikálna a východo-západná zložka

Čo vyhodnocujeme

Priradíme najbližšiu bunku mriežky EGMS a uvedieme priemernú rýchlosť pohybu v mm za rok.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Pohyb nad 5 mm za rok.
• V poriadku: Pohyb do 5 mm za rok (do 2 mm považujeme terén za stabilný).
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Merací bod nemusí byť na každej parcele, najmä na poli a v lese; vtedy je výsledok Neoverené. Rýchlosť je priemer za obdobie merania, nie predpoveď.

Aktuálnosť

Údaje EGMS za roky 2020 – 2024, načítané 21. 10. 2026.

V balíku

Všetky balíky

Viac v Poradni: Sklon pozemku, zosuvy a geológia: ako odhadnúť riziko pred kúpou

Radón

Leží parcela v území s vysokým radónovým rizikom?

Zdroj

• ŠGÚDŠ – mapa radónového rizika

Čo vyhodnocujeme

Zistíme kategóriu radónového rizika v strede parcely.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Vysoké radónové riziko.
• V poriadku: Nízke alebo stredné radónové riziko.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Oblastná mapa, nie meranie parcely. Radónový index pozemku stanovuje registrovaná osoba meraním.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Všetky balíky

Viac v Poradni: Radón na pozemku: radónové riziko, radónový index a ochrana domu

Ochranné pásma ciest, železníc a vedení

Zasahuje do parcely ochranné pásmo, v ktorom sa nesmie stavať bez súhlasu?

Zdroj

• OpenStreetMap, vlastná kópia aktualizovaná dvakrát denne (ODbL)
• Šírky pásiem podľa zákona č. 251/2012 Z. z., cestného zákona a vyhlášky č. 35/1984 Zb.

Čo vyhodnocujeme

Z polohy ciest, železníc, vedení VN a VVN a plynovodov v okolí vypočítame pásmo podľa zákonnej šírky a porovnáme ho s hranicou parcely. Cestné pásma platia len mimo zastavaného územia.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Parcela môže zasahovať do pásma cesty, železnice alebo vedenia, alebo je do 150 m plynovod.
• V poriadku: Nezistili sme pásma ciest, železníc ani vedení na parcele.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

OpenStreetMap neobsahuje všetky vedenia, najmä podzemné káble, a poloha môže byť posunutá o metre. Presný zákres dá len vyjadrenie správcu siete.

Aktuálnosť

Kópia OpenStreetMap nie staršia ako 7 dní (bežne do 12 hodín).

V balíku

Všetky balíky (semafor), Základné preverenie (vzdialenosti a šírky)

Viac v Poradni: Ochranné pásma na pozemku: plynovod, cesta, vodovod a vedenie v metroch

Prístup k ceste

Vedie k parcele cesta?

Zdroj

• OpenStreetMap, vlastná kópia (ODbL)

Čo vyhodnocujeme

Hľadáme najbližšiu zakreslenú cestu alebo ulicu a jej vzdialenosť od parcely.

Pravidlo semaforu

• Pozor: V okolí parcely nie je zakreslená cesta ani ulica.
• V poriadku: V blízkosti parcely je zakreslená cesta alebo ulica.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Zakreslená cesta nehovorí nič o vlastníctve ani o práve prechodu. Právny prístup overí až list vlastníctva cestných parciel (Kompletný audit).

Aktuálnosť

Kópia OpenStreetMap nie staršia ako 7 dní.

V balíku

Všetky balíky; vlastníci ciest v Kompletnom audite

Viac v Poradni: Prístupová cesta a inžinierske siete: ako ich overiť pred kúpou pozemku

Vodovod, kanalizácia a ďalšie siete

Má obec verejný vodovod a kanalizáciu a aké siete sú pri parcele?

Zdroj

• VÚVH – verejné vodovody a kanalizácie v obciach
• Regulačný úrad – internet a pokrytie 4G/5G
• Vyjadrenia správcov sietí (Kompletný audit)

Čo vyhodnocujeme

Zistíme, či má obec evidovaný verejný vodovod a kanalizáciu, ponuky internetu podľa adresného bodu a v audite vyžiadame vyjadrenia ZSD, SSD, VSD, SPP-distribúcie a vodárne.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Obec nemá evidovaný verejný vodovod alebo kanalizáciu.
• V poriadku: Obec má verejný vodovod aj kanalizáciu.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Údaj je za obec, nie za ulicu. To, že obec má kanalizáciu, neznamená, že vedie pri parcele.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky; vyjadrenia správcov k dátumu vydania.

V balíku

Všetky balíky (obec), Kompletný audit (vyjadrenia)

Viac v Poradni: Prístupová cesta a inžinierske siete: ako ich overiť pred kúpou pozemku

Chránená príroda a Natura 2000

Leží parcela v chránenom území?

Zdroj

• ŠOP SR – chránené územia a Natura 2000 (CC BY 4.0)

Čo vyhodnocujeme

Prienik celej hranice parcely s vrstvami chránených území a území Natura 2000.

Pravidlo semaforu

• Riziko: Parcela zasahuje do maloplošného chráneného územia.
• Pozor: Parcela leží vo veľkoplošnom chránenom území, v chránenom vtáčom území alebo v území európskeho významu (Natura 2000).
• V poriadku: Parcela nezasahuje do chránených území.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Vrstvy nenesú dátum platnosti; report uvádza dátum dopytu.

Aktuálnosť

Denná kópia vrstiev, nie staršia ako 7 dní.

V balíku

Všetky balíky

Chránená vodohospodárska oblasť

Platia na parcele prísnejšie pravidlá ochrany vôd?

Zdroj

• VÚVH – chránené vodohospodárske oblasti

Čo vyhodnocujeme

Overíme, či stred parcely leží v CHVO.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Parcela leží v chránenej vodohospodárskej oblasti.
• V poriadku: Parcela neleží v CHVO.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Testujeme stred parcely; ochranné pásma vodárenských zdrojov zatiaľ nekontrolujeme.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Všetky balíky

Pamiatková ochrana

Je parcela v pamiatkovej zóne, rezervácii alebo ochrannom pásme?

Zdroj

• Pamiatkový úrad SR – PAMIS

Čo vyhodnocujeme

Prienik parcely s pamiatkovými územiami a ochrannými pásmami.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Parcela je v pamiatkovo chránenom území alebo pásme.
• V poriadku: Parcela nie je v pamiatkovo chránenom území.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Jednotlivé pamiatky mimo území s plošnou ochranou nemusia mať pásmo.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Všetky balíky

Environmentálne záťaže, ložiská a skládky

Je pri parcele kontaminované miesto, skládka alebo ložisko?

Zdroj

• VÚVH a ŠGÚDŠ – environmentálne záťaže, chránené ložiskové územia, dobývacie priestory, skládky

Čo vyhodnocujeme

Záťaže hľadáme do 5 km, skládky do 1 km; ložiskové územia a dobývacie priestory prienikom s parcelou.

Pravidlo semaforu

• Pozor: Environmentálna záťaž do 100 m, skládka do 300 m alebo ložiskové územie či dobývací priestor na parcele.
• V poriadku: Bez záťaže pri parcele, bez skládok do 300 m a bez ložísk.
• Neoverené: zdroj neodpovedal alebo údaj pre parcelu chýba.

Obmedzenia

Register záťaží eviduje známe lokality; nepreskúmané znečistenie nezachytí.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Všetky balíky

Pôda a BPEJ

Je pozemok poľnohospodárska pôda a akej kvality?

Zdroj

• NPPC – VÚPOP, mapa BPEJ
• LPIS a lesné porasty (NLC)

Čo vyhodnocujeme

Prienik parcely s mapou BPEJ: všetky kódy na parcele s klimatickým regiónom, pôdnym typom, hĺbkou, zrnitosťou a skeletovitosťou; diel pôdneho bloku LPIS a lesný porast.

Obmedzenia

Skupinu kvality a odvod určuje nariadenie vlády a okresný úrad v konaní. Parcela mimo mapy BPEJ nie je poľnohospodárska pôda v evidencii.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Základné preverenie, Kompletný audit

Viac v Poradni: BPEJ: čo znamená kód pozemku a prečo ovplyvní stavbu

Geológia

Na akých horninách parcela leží?

Zdroj

• ŠGÚDŠ – geologická mapa Slovenska 1 : 50 000

Čo vyhodnocujeme

Geologická jednotka v strede parcely s vekom a opisom.

Obmedzenia

Mierka 1 : 50 000; hranica horniny môže byť posunutá o desiatky metrov. Nenahrádza inžinierskogeologický prieskum.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky.

V balíku

Základné preverenie, Kompletný audit

Viac v Poradni: Sklon pozemku, zosuvy a geológia: ako odhadnúť riziko pred kúpou

Solárny potenciál

Koľko vyrobí fotovoltika na tomto mieste?

Zdroj

• JRC PVGIS 5.3, Európska komisia

Čo vyhodnocujeme

Ročná výroba v kWh z 1 kWp pri optimálnom sklone panelov a stratách systému 14 %.

Obmedzenia

PVGIS zahŕňa horizont z terénu, nie tieň budov a stromov ani skutočnú orientáciu strechy.

Aktuálnosť

Dopyt v čase spracovania objednávky; dlhodobý priemer žiarenia.

V balíku

Základné preverenie, Kompletný audit

Viac v Poradni: Slnko, tieň a solárny potenciál pozemku: čo si overiť pred kúpou

Slnko a tieň z terénu

Kedy počas roka je parcela v tieni terénu?

Zdroj

• Astronomický výpočet dráhy slnka a horizont z DMR 5.0 (ÚGKK SR)

Čo vyhodnocujeme

Pre každý smer vypočítame výšku horizontu z terénu do okolia parcely a porovnáme ju s dráhou slnka pre zvolený deň a hodinu.

Obmedzenia

Model počíta len s terénom. Budovy a stromy nezahŕňa, preto nejde o posúdenie preslnenia podľa noriem.

Aktuálnosť

Výpočet pri vytvorení interaktívneho prehľadu.

V balíku

Kompletný audit (v reporte), interaktívny prehľad každej doručenej objednávky

Viac v Poradni: Slnko, tieň a solárny potenciál pozemku: čo si overiť pred kúpou